□蚌埠新闻网记者　郝玉琳/文　刘晨/图

▲我市有不少房产项目在建,不久将上市销售,届时市民须办理契税等方可完成购房手续。

8月11日晚间,全国人大常委会当天下午通过的《中华人民共和国契税法》正式向社会公布,将于2021年9月1日起正式施行。

与现执行条例比较,这部法律确有一些变化,但并不包含税率调整。然而,经过部分房地产营销人员、中介人员有意无意间的不断炒作,许多有购房需求的市民却被契税法公布这个消息吓了一跳:“税费要涨了,赶紧出手吧!”“今年不买明年多交两三万!”

明年9月之后契税缴纳到底有没有变化?被人为刻意渲染的紧张氛围是否影响了部分消费者的购房时机和房产选择?《中华人民共和国契税法》的立法意旨和变化在哪?在这个信息爆炸而又鱼龙混杂的时代,只有认真学法懂法,才能维护好自身利益,根据自身需求而不是误读甚至别有用心的误导,作出最适合自己的选择。

恐　慌　明年买房契税多交两三万?

“新契税法出了,契税最低税率改成3%-5%了,以后首套就3%二套5%了。今年不买房,明年不光价格涨,连契税都要涨!”最近,您有没有在朋友圈看到这样的言论?有没有在选购房产的过程中听到这样的消息?在部分新房置业顾问、二手房中介等人员的不断炒作下,关于《中华人民共和国契税法》的公布消息,仿佛可以简单地概括为“契税要涨了”。

“中介就给我说啊,按房价100万元来算,如果是你的第一套房,现在买,只要交1万块钱契税,明年就是3万块!这中间就差出2万元!如果是二套房,那差别更大!赶紧办手续,还能赶上现在的低税费。”在房地产交易中心,正在办理交易手续的张女士告诉记者,她本来就有今年购房的计划,也看好了两三套相对合适的二手房,本来还打算再观望观望,但是中介人员上述一番“劝告”让她下定决心,赶快办理了手续。“我买的是二套房了,中介给我算的,明年再买要多花两三万元。我本来还想再看两套比一比,这下就着急赶紧来办了。”办理好了手续的张女士看着交易大厅里的人头攒动,放心地长舒了一口气。

市房地产交易中心里,契税办理窗口的市税务局房交所办税厅负责人王思超告诉记者,本周以来,虽然增幅不高,但该窗口办理的房地产交易契税纳税申报数量已经出现了10%左右的增长。在大厅中心的咨询工作台,工作人员也表示,近一周多的时间有不少市民前来询问“契税是不是要改了?明年办理房地产交易是不是要多缴契税?”

房地产交易中心主要办理二手房交易。那么市民在购买一手房的过程中有没有感受到契税带来的购房“紧迫感”呢?记者又先后前往我市龙子湖区和禹会区的两个人流量较大在建楼盘进行了解。两个楼盘的置业顾问都承认“近期来看房的消费者有所增加”,但均表示是“楼盘的品质和公司的营销活动吸引了客流”。关于《中华人民共和国契税法》的落地施行,一楼盘的几位置业顾问说“契税缴纳的时间点是在交房时,新法实行是在2021年9月,目前项目的主力在售产品2021年7月就可以交房,所以可以帮客户‘省下’数万元的税款差额”,而另一楼盘的置业顾问则表示,自家推荐的商品房虽然是2021年12月交房,“但是国家的相关法律施行总有一个过程,我省还要制定具体条款,所以应该没有那么快就落地,哪怕明年12月交房应该还能够享受现在的低税率,不用担心。”

对于老百姓来说,买卖房产往往是涉及一生的大事,而缴纳契税,是房产买卖中不可或缺的一个重要环节,税率如果有所变动,能够影响到每一个买/卖房家庭数万元甚至更多的支出。因而,这一个小税种,却牵动着社会方方面面。

真　相　条款平移税率水平未改变

那么,此次《中华人民共和国契税法》是否对契税税率进行了变动?是不是明年买房真的要“多缴税”了?答案是否定的。

在房产营销人员推送的、朋友圈流传的“契税要涨”的论调中,往往将《中华人民共和国契税法》第三条截图,用红框标出,以为“证据”。这一条款的表述是“契税税率为百分之三至百分之五”。经历过购房或对购房稍有了解的人,记忆中自己曾经去缴纳过的、或听说过的契税税率,却是百分之一至百分之二。这中间的税率差,便是话题炒作者所说的“明年贵出两三万”的由来了。

但是,翻出现行的1997年版《中华人民共和国契税暂行条例》就可以一眼看见,其中第三条关于税率的规定,与明年将施行的《中华人民共和国契税法》一模一样,也是“契税税率为百分之三至百分之五。”那这究竟是怎么回事呢?既然税率并无变动,为什么很多人会感觉到自己一直以来缴纳的契税税率更低呢?

在市税务局财产和行为税科,副科长李军为我们详细解释了其中缘由。“这是因为2016年国家出台了关于个人购房的优惠政策。也就是说,大家当前感受到的1%-2%的税率,是优惠后的缴纳税率。”李军说,2016年,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部共同出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税【2016】23号)规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按1.　5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

“目前房产交易中的实际缴纳的契税税率,是执行减征优惠政策后的结果,”李军告诉记者,统计数据显示,2019年度我市个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房入库契税4.27亿元,减免契税4.81亿元,惠及5.44万户纳税人。2020年1-7月,我市个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房入库契税2.17亿元,减免契税2.20亿元,惠及2.57万户纳税人。这些数据中的“减免契税××亿元”,就是按照《中华人民共和国契税暂行条例》的规定税率应征收,而根据税惠政策减免掉未征收的部分。

也就是说,我们直观感受中的“契税要涨”,并不是契税税率真的要在新法实施后提高,而是源于大家多年以来在现行契税条例的基础上享受着“对折”甚至更多的减免优惠而不自知。

“但是可能还是会有少数市民担心,以后购房会不会要多缴税,一段时间后,会不会优惠政策就没了呢?”面对记者的这个问题,李军表示,目前《契税法》明确废止了1997年的《契税暂行条例》,但并没有废止国务院财税［2016］23号文件,所以理论上这个优惠政策依然存在,现有的“实缴税率”保持不变。此外,根据国家一直以来“房住不炒”定位,百姓正常的居住需求会继续得到税收等一系列政策的支持,没有证据显示契税有“要多缴税”的趋势。

其实就我们百姓来说,除非世世代代都不打算买房卖房,不然的话缴纳契税就是无法回避也理所应当的事情,不如放平心态,根据自身的需求和经济情况进行选择,抛弃预测税率变化的这个“小算盘”。

对　比　《契税法》究竟带来哪些变化?

那既然实践中已经执行了多年1%-2%的优惠税率,为什么不在立法时直接将契税税率规定于这个水平呢?

《中华人民共和国契税法》第一条和第二条的原文是这样说的:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(一)土地使用权出让；

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换；

(三)房屋买卖、赠与、互换。

看了法条就能明白,咱老百姓的房屋买卖交易缴纳的契税,只涉及到整体契税征收中的一个部分,这个税种还有更多的涉及范围,比如大家熟悉的土地招拍挂。作为重要税费项目之一,契税对于调节中央与地方财税关系、促进社会收入分配公平、保障不动产所有人合法权益具有重要功能,税率无论上浮或者下调都有其特殊意义。

比如,对于百姓购买房屋,多年来大家一直享受的是未超过2%的减免后的优惠契税税率。而对于国家的土地使用权出让、法人或个人的土地使用权转让中的契税,在《中华人民共和国契税暂行条例》规定的3%—5%税率范围内,我省就长期在按照4%税率征收。直至2019年3月,为了落实减税降费决策部署,根据省委、省政府《关于进一步减负增效纾困解难优化环境促进经济持续健康发展的若干意见》,省财政厅、省税务局将我省契税适用税率从4%统一下调到了3%。

所以,《中华人民共和国契税法》保持3%-5%的税率不变,并在其后明确了“契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”这既为现行的优惠政策延续提供了法律依据,也给地方政府留下了授权空间。维护了法律的稳定性和权威性。

“《中华人民共和国契税法》将暂行条例变成了正式的法律,是从层级上做出的调整,这是最大的变化,和立法工作有关,而和调控没什么关系。”市税务局财产和行为税科科长韩维乐介绍,“许多内容也是平移自我们沿用的税收政策,按照税制平移的原则将现行有效的契税免征政策予以明确,如规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。实际上全国各地对于此类交易,本身也是不征税的,但是这次上升为国家法律,使得各地操作更加规范,有法可依。”

“近年来,出现了一些新的交易形式,《契税法》与时俱进,使得新型交易形式的税费征收有了根据规范。”韩维乐告诉记者,《契税法》明确,以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。这次新《契税法》里规定的许多内容,以前也一直在执行。“其实就是把过去一些零散的税收政策平移进了法律条文,以法律的形式固定了下来。”

除了上述变化,《契税法》还有几个值得大家注意的变化或新增法条:

1、将契税申报和缴纳时间合二为一,旧环节的“二合一”,在程序上减轻了纳税人负担。

2、新增一条退税条款:在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

这即是说,没有完成实际的不动产买卖,如果合同中途撤销了,即使纳税人交了税,也可以办理退税。

3、新增了对纳税人的隐私保护条款:税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

动　机　房地产销售误读还是曲解?

这时候我们再来回看部分房地产营销人员和自媒体对《中华人民共和国契税法》公布消息的持续炒作,也就不难发现,其中有“猫腻”。他们是由于什么原因,在如此积极地向大众推销着不实消息?

那些传播恐慌的自媒体,可能是对税收法律法规并不了解,也不想学习,只想借“重磅”消息吸引流量。而那些本应对房地产交易相关税费政策烂熟于心的置业顾问和中介们,除非是久未培训学习造成法律误读,不然就是别有用心,故意营造紧张氛围,逼迫尚在犹豫的购房者尽快“下定”,总之,绝对不是为购房者着想。如果被这样刻意制造的“紧急形势”影响而购买了自己并不十分中意的房产,可就既没有“省下”契税,还给房企或营销人员交了“智商税”了。

事实上,从整体的经济环境和国家对房地产市场的定位来看,也能够推理出契税税率不会有明显波动。今年以来,在新冠肺炎疫情的强烈冲击下,“是否要将房地产作为刺激经济复苏的手段”一度成为社会议论的焦点。7月24日召开的房地产工作座谈会明确提出,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,直接回应了舆论。可见国家坚持“房住不炒”的决心和手段,不仅没有放松,反而是更加收紧了。在金融领域,央行和银保监会也多次重申,会保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性,实施房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量、防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。这样的政策导向,在财税领域不可能“180度”转向。

所以,只有认真学法懂法,才能不被人牵着鼻子走。对于“契税要大涨了,明年买房多交好几万”的所谓“新闻”,一定要有识别力、抵抗力。“希望通过此次‘契税上调’的正确解读,能够让大家更认真地关注和讨论税收相关法律,让社会公众更加了解税法制定程序和税法内容。”韩维乐说。

落实税收法定原则是我国推进依法治国的一项重要工作,也是推动实现国家治理体系和治理能力现代化的必然要求。近年来,落实税收法定原则工作加速推进,包括《契税暂行条例》在内的多部现行税收暂行条例上升为法律。在立法过程中,总体上都是平移现行税制,并巩固和拓展改革成果。特别是国家正大力推进的减税降费,成为税收立法中的一大考虑因素。近年来的税收立法中一系列热点问题受到了社会高度关注,比如,新个税法规定提高起征点、契税法规定的契税税率等。

契税法的诞生标志着我国在依法治国的路上又前进了一步,在税法领域,除了刚刚通过的城市维护建设税法、契税法,今年推进立法的还有增值税法、消费税法、关税法、印花税法等,这些法律都与企业、百姓关系密切。其实,只要不被误导,不用恐慌,热议税法是提升公众纳税意识非常“接地气”的手段,民众在热议过程中不仅能够学习税法知识、维护自身权益,也能够触摸到税收“从哪儿来,到哪儿去”的脉络轨迹,感悟税收“取之于民,用之于民,造福于民”本质。（完）