记者 陈瑶 通讯员 屈建文 文/图
房屋破败、路面坑洼、设施老化、没有物业……在大多数人的印象中，老旧小区应该是这样一副模样。然而，如今当你走进印象中曾经的“老、破、小”小区时会发现，私搭乱建全部拆除，楼里楼外粉刷一新，闲置空间改造成小花园或停车位，层层缠绕的线缆或统一入地或整齐排序，专业物业公司入驻，甚至有的老旧小区还加装了新电梯……
“城镇老旧小区”指的是城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。根据“十三五”规划安排，我市从2016年至2020年，改造完成老旧小区266个，建筑面积719.05万平方米，惠及居民10.7万户，截至2019年底，我市已提前一年完成“十三五”规划目标，完成计划投资12.9亿元，实际完成投资7.82亿元；配建停车位9554个，增设非机动车充电桩接口9554个，大力缓解老旧小区停车难、充电难问题；增设健身设施511个，文化宣传设施652个，无障碍设施143个，适老设施281个，居民幸福指数进一步提高。
精准改造，充分尊重群众意见
去年6月19日，国务院常务会议明确提出，老旧小区的改造，要发挥社区主体作用，尊重居民意愿，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯、配建停车设施。要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。
蚌埠第一批列入老旧小区改造计划的中平小区
“老旧小区改造，不仅是刷墙铺路，环境卫生整洁，还应着力畅通‘民意阻梗’，帮助居民解决各种矛盾利益冲突，让居民群众体会到实实在在的获得感和幸福感。”近期，记者在吉祥家园采访时，建新社区党委书记于红告诉记者，在对这个老旧小区进行升级改造后，小区更敞亮了，居民们的心也畅通了。因为，小区怎么改，完全是按照居民的实际需求、生活方便进行的。
位于解放三路以西，凤阳路和新淮路之间的解一小区、吉祥家园、广厦小区、建华小区4个小区，原先虽紧邻但“各自为阵”，关起门各过各的日子。4个小区虽建设年代不一，但因为都是老旧小区，都有内部道路狭窄、环境脏乱差，乱停车和部分群众搭建违章建筑严重等问题。特别是小区之间，都有围墙，很多违建都是借着围墙搭起来的。
“没有车位、路面积水、小广告遍布、楼道堆物、卫生死角、违章搭建……看着小区里的种种顽疾，居民怨声载道，希望改变的呼声很高，但有的小区太小了，像建华小区只有3栋楼，根本不具备升级改造的条件，也没有物业公司愿意接手进驻。”于红说，“民意梗阻”出在小区硬件环境上，社区就想在这里发力疏通。通过入户走访，与辖区街道多次沟通并公示征求居民意见后，最终“四合一”的想法成形了。
去年，由蚌埠市规划设计研究院将四个小区统一纳入规划设计，通过破除部分围墙，整合四个“迷你”小区为一个小区，解决了消防应急通道不满足要求的安全隐患，也使引入物业具有经济可行性。通过整修小区主路面；协调建筑外墙色彩，提升小区整体形象；实行雨污分流，解决雨水排放和污水漫溢问题，优化了环境；利用小区的消极空间，平衡小区绿化、停车以及活动场地；增加健身器械和休憩设施等方式完成了该项目的整体设计。规划提出了共建共管的物管方式，由物业公司对连通后的四个小区进行统一物业化管理，降低了物管成本，建立长效管理机制，居民的生活环境得到提升，生活方式也因此得到改变。
中平小区内景
“四合一”后，4个小区有了统一的名字“吉祥小区”。近期，记者来到这里，发现小区东北南有3个大门，除了电子门禁，还有人员值守。进入小区内道路平整，路边都施划了停车线，从小区东门进入后，就能看到一大块公共活动区域，健身器材很齐全，有居民带着孩子在这里休闲玩耍。
被列为民生工程的老旧小区改造，在改造筹备阶段就有明确的要求。记者从市财政局民生办获悉，老旧小区在改造工作筹备阶段，就要征求小区内不低于80%的居民的意见，力争做到全覆盖。2/3以上居民有整治要求的项目方可列入整治计划。在编制初步设计阶段。至少要召开两次设计征求意见会，根据居民代表意见进行设计优化。在工程建设、验收阶段，安排居民代表作为监督员进行动态监督，对监督发现问题反馈至街道、社区，督促施工单位整改。
三大问题亟待解决
据市民生办相关负责人介绍，今年我市共有34个老旧小区改造项目，年初计划投资7884.7万元，平均每平方米200元。随着我省新标准的确定和中央投资力度的加大，现已对改造内容进行增项，总投资额提至1.3亿元，每平方米投资额达到400元，相关部门已要求各县、区今年在基本型改造的基础上，必须增加一个以上完善型或提升型改造项目，以确保改造效果。
尽管老旧小区改造项目已经实施了几年，且项目实施也已进入加速期，但是老旧小区改造仍然面临着一些难题。
“老旧小区改造面临的首要问题就是效果不均衡。”市民生办相关负责人告诉记者，投资额偏低，我市前期改造完成的266个老旧小区主要以基本型为主，适老型和节能型项目较少。有的县、区降低改造标准，再加低价中标影响，无形中降低了改造质量。如经开区的7个改造项目预算价6959万元，低价中标后价格3987万元，下浮率达到43%。
另外，老旧小区改造过程中调度难度大，改造中电力、通信、广电、供水、燃气等专营单位均有参与，特别是架空线缆整治涉及多家通讯公司，因未安排资金支持，管线的入地、穿线、入户、清除进展缓慢，协调比较困难。如前期改造完成的266个小区，均已预置了地下管道，但完成弱电入地、入户、剪除旧线的小区不足半数。
而在老旧小区改造过程中，住户意见不统一、缺乏购买物业服务的意识，这些问题都增加了老旧小区物业管理难度系数。老旧小区常年都是政府补贴、兜底，多数业主习惯了这种模式，对缴费抵触情绪很大，而另一方面，老旧小区普遍面积小，设施设备不齐全，缺少物业用房、机动车停车位缺少，如无政府补贴，物业服务难以维持。
为了解决老旧小区改造过程中的诸多问题，市民生办相关负责人表示，在下一步工作中，相关部门会完善配套政策，确保资金来源，出台规范性文件，明确改造范围和改造标准，明确资金筹措、分配方式，包括水、电、弱电等专营单位的资金来源，明确市、区两级资金配套比例。建议中央、省级补助资金拨付后的资金缺口，按照市、区1：1配套，并通过国开行贷款等多种形式筹措，城投公司作为贷款平台，各区作为还款主体。为了推进整体布局，提升改造效果，有关部门加强城市局部成片区改造，扩大提升型改造范围。由市建筑设计院对各县、区分别制订片区改造规划，确定改造方案。通过合理规划医疗、养老、托幼、家政等功能性公共服务设施建设和停车位、地下雨污管网等配套设施，打造特色片区。统一规划配建物业、社区服务用房、物流配送等公共服务场所，力争做到改一片成一片，使老百姓有更大的幸福感和获得感。（完）
