蚌埠新闻网记者　陈瑶

岁末年初,很多物业公司的重要工作内容之一就是收取物业费。一提到收物业费,几乎所有的物业公司都在大倒苦水,收费难成为物业企业难以越过的问题。

对于许多物业服务企业来说,老旧小区可以说是避之唯恐不及的项目,原因无非是管理难度大,收费难度更大,导致物业服务企业在此类项目上入不敷出,收不抵支。不过,有一家物业公司的表现可能要打破大家的固有想法,因为它成功地让小区的物业费收缴率高达95%以上,也用实际行动证明了“老旧小区物业收不到钱”未必是绝对的。

小区近乎“瘫痪”,老物业丢下个烂摊子

位于淮河路和升平街交会处的时代广场小区,建成于2007年,时至今日,已经先后历经了五任物业公司入驻管理。2019年2月底,小区第四任物业正式宣布退出小区物业管理。为了不让小区陷入“脱管”状态,2019年3月6日,时代广场小区物业管理委员会正式成立,并引入了第五任物业公司——星新物业。新物业进驻小区后,由开发商和之前历任物业遗留的种种问题却陆续暴露出来,并直接给新进物业公司的管理提高了难度系数。

“楼道里堆满了垃圾没人清扫、高层的电梯全部停运、业主的车辆无处停放……简直令人无法想象,那段日子看不见保洁也见不到保安。”这是2019年4月,淮河晨刊记者在该小区采访时,一位居民提起当时小区内出现的混乱场面。这样一个烂摊子,物业根本收不到物业费,最后只能走人。

2019年3月,新的物业公司进驻后,一边和前任物业进行交接,一边开始对小区环境进行清理。“楼道、天井到处是垃圾,小区地下室的垃圾更是漫过膝盖,高层的电梯因为故障都停运,居民到处投诉、维权,我们一来也没人给我们好脸色。”该小区目前的物业公司项目经理樊德勇告诉记者,进驻小区时,上级公司传递给他们的思路是,“先把服务做好,再考虑收费盈利,第一年做好亏钱的准备。”

新物业进驻了小区后,集中精力做了几件当时要解决的问题:清理垃圾、维修电梯、恢复门禁。当时小区里一共清理走了几十车的垃圾,物业保洁人员每天不停地在楼道、小区里清扫。从上海邀请维修专家将停运已久的电梯全部维修至可以正常运行。新物业不仅恢复了小区大门的门禁,对进出车辆、人员进行严格控制,而且给各个单元门也设置了门禁。小区还清理出一批被私占的空间,用来给全体业主作为公共停车位使用。一时间,小区面貌发生根本改变。居民们对物业的态度好转了很多。

从“不愿缴费”到“主动缴费”

5年前搬进小区的吴金贵当年和绝大多数业主一样,根本不愿意缴纳物业费。临近2019年年底时,吴金贵看到群里通知要收物业费了,主动去交了自家2019年的七百多元物业费。

“以前垃圾到处都是,外来人员随意进出,楼道里都是大小便,电梯三天两头坏,最久的一次我连续爬了40多天的楼,每天从12层上上下下,轻易都不想出门。这种服务质量我们怎么愿意缴纳物业费。”吴金贵说,新物业进驻后,不仅修好了电梯、恢复了门禁,小区干净了、安全了,而且物业的服务态度也很好,只要居民有问题在业主微信群里喊一声,立马有人回应,很快就有人出面解决。“不论谁发现了小区里有狗屎、垃圾,在群里喊一声,立马有人来清扫,哪怕是深更半夜。物业态度好、服务好,第一时间给我们反馈,有问题都能找到人,不像以前出了问题根本找不到人、听不到反馈,这样的服务我们当然是愿意缴费的。”

吴金贵说之前物业在时,业主们因为对服务质量不满意,绝大多数人都不愿意缴费。久而久之产生恶性循环,物业收不到钱难以维持,不断缩减人工减少服务内容,服务越来越差,收到的费用也越来越少,最后只能一任接着一任离开。新物业进驻后,专注把服务做好了,现在小区居民都是自觉去缴纳物业费。“我们这栋楼几乎都缴费了吧,大概只有一两户是在外地打工家里没人才没缴费的。”

95%以上业主缴纳物业费

时代广场小区物业公司项目经理樊德勇翻看了物业缴费登记簿后,告诉记者,小区共365户,目前仅有17户还没有缴纳2019年的物业费,物业费收缴率已经达到95%以上。“有好几户业主已经打电话告诉我们,他们人在外地,有人是务工有人是随子女居住,但都表态等到过年回来就来缴物业费。”樊德勇说,小区的物业收费是按C级服务标准0.55元/平方米来收,但物业提供的服务可以达到B级甚至以上。“业主只要提要求,我们就会尽全力解决,实在解决不了我们也会给业主明确的答复和解释。对于服务的内容和范围我们也在尽力延伸,业主可以感受到我们的热情和努力,将心比心,当然也会支持我们。”

樊德勇说,物业服务的范围不仅仅是合同规定的内容,即便合同约定之外,只要物业能够做到,也会尽力为业主提供帮助。比如,按照合同约定,物业只要负责小区公共区域的照明,但有时业主家中的灯不亮了,物业工作人员接到通知后,也会上门帮助业主维修。有时凌晨一二点钟,晚归的业主在楼道发现了狗的粪便,只要在群里喊一声,就会有工作人员赶到现场进行清理。

樊德勇算了一笔账,因为今年物业进驻小区时进行了大量的前期投入,比如小区多处发生楼体外墙落水管渗水情况,物业对小区落水管进行了大面积更换。为了彻底解决电梯故障频发问题,物业高薪聘请上海的专家来维修,再加上清运小区内大量生活垃圾、维修更换门禁等投入,所以物业公司今年即便在收到了95%以上物业费的情况下,依然亏损十万多元。“明年估计会好一些,没有大量的前期投入,我们保持住服务质量不下滑,物业费还能继续按照这个水平收取,到时至少应该是能不亏本的。”

记者手记:

单独将时代广场小区的物业收费情况拎出来进行报道,并非要为某一个物业公司或是某几个物业工作人员高唱赞歌。

一些物业公司认为老旧小区是烫手山芋,难管理、难收费,不愿意接盘,而目前接管时代广场小区的星新物业公司却转变思路,积极接管老旧小区,并且对小区进行改造治理,在物业工作人员的努力下,小区环境发生了显著变化,实现了从“脏乱差”小区到业主宜居乐园的华丽转身。

从2019年3月后,记者持续关注该小区,从新物业刚进驻时的一团乱麻,到后来诸多问题逐渐捋顺,小区环境一天天发生着变化,身在其中的居民们看在眼中、感受也更为明显,对待物业的态度也正是在潜移默化中发生了改变。

95%以上的物业费收缴率,不论是在老旧小区还是新建小区,着实不多见。而这家物业公司却在一个之前矛盾激化、问题纷繁复杂的老旧小区内实现了这个数字,也解开了物业管理中的一些“死疙瘩”,这家物业的做法也许可以给整个行业提供一些借鉴意义。这才是我们这篇报道的主要目的。（完）